REIT（不動産投資信託）の仕組みとは？メリット・デメリットを解説
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
不動産投資を少額から始められる「REIT（不動産投資信託）」をご存知ですか。
自分で収益物件を購入するのではなく、運用のプロに投資資金を委託する方法です。
実物不動産投資と比べて利益は少ないですが、複数の不動産に分散投資しやすいのが特徴です。
この記事では、不動産投資信託の仕組みや買い方について解説します。
まずは、資産運用を少額から始めたいと考えている人は、最後まで読み進めてみてください。
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REIT（不動産投資信託）とは？
REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と言われています。
REIT（リート）の仕組み
REITは投資家から集めた資金で不動産を購入・運営し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配します。
REITはアメリカで生まれた投資商品で、日本では東京証券取引所に上場しているためいつでも売買可能です。
銘柄は「J-REIT」、非上場REITは「私募リート」と呼ばれます。
J-REITの注目すべき特徴は、利回りが比較的高いことです。
J-REITでは収益の90％超を分配するなどの条件を満たすことにより、法人税が実質かからない仕組みになっています。
REIT（リート）で投資対象となる物件の種類
REITの投資先は多岐にわたり、以下のような不動産が対象です。
| 物件の種類 | 例 |
| オフィスビル | オフィスビル |
| 商業施設 | 商業店舗ビルショッピングセンター |
| 住宅 | マンション |
| ホテル | リゾートホテルビジネスホテル |
| 物流施設 | 物流センター |
REITには投資対象の物件ごとに商品が存在しており、大きく分けると2種類です。
一つは「オフィスビル運用型」や「住宅運用型」など単一の物件に対して投資する商品です。
もう一つが、複数の物件に投資できる複合型の商品です。
REIT（不動産投資信託）の買い方
REITにはいくつかの購入方法があります。
ここからは、それぞれの購入方法について解説します。
個別銘柄
REITでは株式と同様に、J-REIT上場の投資法人のなかから個別に選んで投資できます。
東京証券取引所に上場しているのは、61銘柄（2023年7月現在）です。
株式投資では一般的に100株単位で取引されますが、REITなら証券会社を通じて一口単位から購入できます。
また銘柄の半数以上は20万円以下で購入可能であり、株式投資に比べると手軽に投資できます。
J-REIT銘柄一覧はこちらをチェック
投資信託（J-REITファンド）
J-REITの投資信託は、運用のプロであるファンドマネジャーが投資家から集めた資金を投資・運用する方法です。
運用のプロに任せられるため、初心者でも始められます。
J-REITの投資信託の大きな特徴は、分散投資によってリスクを軽減できることです。
たとえば、REITや株式・債券などを組み合わせて投資できます。
J-REITだけでなく、海外のREITにも投資することで、リスクヘッジになるでしょう。
ただし、運用会社ごとに手数料が異なるため、厳選する必要があります。
ETF（上場投資信託）
ETFとは、複数のREITに投資する投資信託で「上場投資信託」とも呼ばれます。
ETFを購入するとまとめてREITの全銘柄に投資可能で、分散投資できることが特徴です。
一般的な投資信託との違いは、上場しているかしていないかにあります。
ETFは証券会社でのみ取り扱われており、証券会社を通じて売買の注文を出すものです。
投資信託は基準価額が一日一回だけ決められますが、ETFは株式同様に市場にてリアルタイムで値動きしています。そのため、取引時間内であればいつでも売買可能です。
REIT（不動産投資信託）のメリット
REITにはメリットが多く、小額から始められる投資方法です。
ここからは、それぞれのメリットについて解説します。
不動産の証券化により少額から取引可能
REITは不動産を証券化した商品であるため、少額から取引を始められます。
多くの場合、不動産投資を始めるには不動産の購入が必要になります。
物件によっては数百万〜数千万円かかり、不動産投資ローンを利用することがほとんどです。
一方で、REITなら数十万円程度の小口資金で投資が可能です。
ローンを組む必要もなく、初心者でも安心して始められます。
売却の手間・時間がかからない
売却する際も手間や時間がかからないのもREITのメリットです。
投資家は銘柄を選んで購入するだけで、不動産売買はプロがおこなってくれます。
また、不動産の収支状況や稼働状況は書類でチェックできるため、透明性も確保されています。
このような特徴から、副業としても始めやすい投資方法です。
複数の不動産に分散投資しやすい
REITであれば、分散投資として複数の不動産への投資が可能です。
不動産を複数購入して投資しようとすると、莫大な資金が必要になります。
手元に資金がない場合は、あまり現実的な方法ではありません。
しかし、REITなら銘柄によっては複数の不動産に投資できるため、比較的容易に分散投資が可能です。
不動産のプロが運用・管理してくれる
不動産の運用や管理などはすべてプロに任せられることもREITの魅力です。
一般的な不動産投資では、物件の維持や賃貸募集などさまざまな業務が発生します。
副業として始めたい人にとっては、煩わしいと感じるでしょう。
一方で、REITではプロが不動産の運用や管理をおこなってくれます。
銘柄選びに力を入れれば、不動産の価値を高めるような運営を期待できるでしょう。
REIT（不動産投資信託）のデメリット・リスク
メリットが多い一方で、REITにはデメリットやリスクもいくつか存在します。
ここからは、気をつけるべきポイントについて解説します。
現物不動産を所有できない
性質上、REITでは現物不動産を所有できません。
そのため、万が一投資家が亡くなっても遺族に不動産を引き継いでもらうことが不可能です。
また、一般的な不動産投資なら入居者がいる限り毎月家賃収入を得られますが、REITは年に2回しか配当金が得られません。
このような特徴から、恩恵を受けている感覚が得られない場合もあるでしょう。
投資法人が倒産・上場廃止する場合がある
株式投資と同様に、投資法人が倒産したり上場廃止したりするリスクがあります。
たとえば、2008年のリーマンショックにともない経営破綻した投資法人や、2021年に上場廃止になった投資法人が存在するのも事実です。
この場合、投資法人が不動産を売却することでいくらかお金が戻って来ることもありますが、損失を被る可能性が高くなります。
レバレッジを効かせた投資は難しい
REITにはレバレッジを効かせた投資が難しいというデメリットがあります。
一般的な不動産投資の場合、自己資金が500万円しかない場合でも、1,000万円の不動産投資ローンを組めば1,500万円の物件を購入して投資を始められます。
しかし、REITでは基本的に手元にある自己資金で投資するため、はじめから大きなリターンを得るのは簡単ではありません。
配当控除が適用されない
REITには配当控除が適用されないという大きなデメリットがあります。
配当控除とは、確定申告の際に適用される税額控除のことです。
株式投資の配当金は企業が法人税を支払ってから利益を分配しているため、株主が所得税を支払うと二重で税金が発生します。
そのため、株式投資による配当金には配当控除が適用されます。
REITでは投資法人が法人税を支払う前に利益を分配することから、REITによって得られた配当金には配当控除が適用されません。
REITと実物不動産投資はどっちがおすすめ？
では、REITと実物不動産投資ではどちらが優れているのでしょうか？
ここからは、REITと実物不動産投資の違いについて解説します。
REIT（リート）と実物不動産投資の違い
REITと実物不動産投資には、以下のような違いがあります。
| REIT | 実物不動産投資 | |
| 必要資金 | 少額 | 多額（不動産投資ローン利用可） |
| 運用 | 運用・管理はプロにお任せ | 経営や管理の判断を投資家がおこなう場合もある |
| 利回り | 平均4％ | 平均3.5％ |
| リスク | 倒産リスク上場廃止リスク分配金下落リスク | 空室リスク金利上昇リスク家賃下落リスク |
| 流動性 | 高い | 低い |
| 資産の安定性 | △ | 〇 |
不動産投資は物件の購入費や税金など初期費用が必要になります。
しかし、資産性の高い物件を選べば、固定資産として長く運用が可能です。
一方で、REITは少額からスタートできるのが魅力ですが、金融資産であり暴落する可能性があります。
現物不動産と比べて高い下落率で資産価値が下がる可能性があるため、値動きに注意が必要です。
REIT（リート）に向いている人
REITは以下のような人に向いている投資です。
- 投資のリスクや手間・時間をかけずに収益を得たい人
- 比較的少額から投資を始めたい人
- いざというときの資金対策のために早い現金化が必要な人
REITは不動産が対象ですが「投資信託」であり、運用をする必要はありません。
実際に収益物件を買うこともなく、税金や修繕費などの支出がないことがメリットです。
また、証券市場で取引されていることから、売却も簡単で、いざというときにすぐ現金化できます。
実物不動産投資に向いている人
実物不動産投資は以下のような人に向いている投資です。
- レバレッジ効果を活用して資産を増やしたい人
- 現物を確認したうえで投資をしたい人
- 担保価値を活用して投資対象物を広げていきたい人
不動産投資は現物の不動産を確認して購入するため、リスクをある程度自分でコントロールできます。
また、不動産は担保能力が高く、ローンを完済すればそれを担保に、資金を用意することなく新たな収益物件の購入が可能です。
ただし、不動産投資はREITと異なり、一定の知識を持っていなければなりません。
長期的な視点で利益をあげるためにも、不動産会社に相談しながら運用していきましょう。
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まとめ
REIT（不動産投資信託）は少額から始められるだけでなく、プロに運用を一任できるのがメリットです。
投資の知識が少ない初心者に向いている資産運用の方法です。
一方で、不動産投資は一定の知識は求められますが、REITと比べてリスクをある程度自分でコントロールできます。REITで賃貸収入や売買益の分配金を受け取るよりも、毎月安定した家賃収入を得られる可能性があることもメリットです。
不動産投資を始めるのであれば、プロに相談することが大切です。
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