不動産投資はいくらから始められる？年収別の借入可能額を紹介
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
「不動産投資ってお金がないと始められないでしょう？」
「投資できるほどの自己資金なんてどこにもない…」
「不動産投資を始めるにはどれくらいの年収が必要？」
不動産投資に興味を持っても、自分の年収では始められないと思い込んでいる人もいるのではないでしょうか。
このページでは、不動産投資はいくらから始められるのか、少ない自己資金でも不動産投資を始められる理由、不動産投資の年収に対する融資額はどれくらいかなどについて解説します。
これさえ読めば、少ない自己資金でも不動産投資は始められます。
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不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資を始める際、多くの方が金融機関から融資を受けています。
融資を受けるためには金融期間の審査を通る必要がありますが、細かい審査基準があるため年収だけでは判断できません。
まずは年収と融資について理解しましょう。
不動産投資は物件を担保に融資を受けられる
不動産投資で融資を受ける際、自宅として所有する物件や不動産投資物件を担保にできます。
金融機関は、年齢や勤務先、自己資金などさまざまなポイントを見て「返済能力があるか」を判断します。
物件を担保に融資をおこなえば、借主が返済できなくなっても物件の売却により資金回収が可能になるため、融資を受けられる可能性が高まります。
年収を上げたり自己資金を用意したりすることも大切ですが、物件を担保にするのも有効な手段です。
融資の対象となる基準が年収700万円
金融機関から融資を受けるには、年収700万円が必要だといわれています。
これは、年収700万円以上なら必ず融資を受けられるわけではなく、「融資してくれる金融機関が多くなる」という意味です。
審査内容は金融機関によって異なり、メガバンクでは年収700万円でも難易度が高いといえます。
年収700〜1,000万円の場合は、ネット銀行や地方銀行が有利です。
年収が高ければ必ず融資を受けられるわけではありませんが、年収が高いほど金融機関の選択肢が増えるのは間違いありません。
年収500万円でも不動産投資は始められる？
年収500万円の場合、融資を検討してくれる金融機関は30％程度といわれています。
年収500万円でも不動産投資は始められますが、融資をどこに相談するのかが重要です。
基本的にメガバンクや地方銀行は難しいと考えられるため、日本政策金融公庫への相談をおすすめします。
特に日本政策金融公庫は日本政府が出資する金融機関で、経営成長や企業の安定化などを目的として事業をおこなっています。
民間の銀行と違って利益を重視しない分、融資を受けやすいといえるでしょう。
不動産投資にかかる初期費用の内訳
融資によってすべてをカバーできるとは限りません。
不動産投資を始めるにあたって、頭金や売買契約にともなう諸費用の準備が必要です。
ここでは、不動産投資に必要な初期費用の詳細を説明します。
物件購入の頭金
一般的に、不動産投資における頭金とは、物件価格からローン借入額を引いた金額を指します。
金額は物件価格の1〜2割程度です。
不動産投資ローンは「収益物件の購入」を目的に組めるローンで、住宅ローンとは別物であるため注意しましょう。
資金があまりない場合は、中古ワンルームマンションから不動産投資を始めるのがおすすめです。
中古ワンルームマンションは、初期費用が控え目な割に利回りが高いという好条件な物件も少なくありません。
中山不動産では、少額から始められる中古ワンルームマンションを紹介可能です。
名古屋市内の人気エリアにある物件も多数ありますので、ぜひお気軽にご相談ください。
頭金について不安が多く、より詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
売買契約にともなう諸費用
不動産の売買契約には手数料や税金をはじめ、さまざま費用がかかります。
自己資金における頭金以外の費用を「諸費用」と呼び、主な内容は以下のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介 手数料 | 物件価格の3％＋6万円 （例）4,000万円×3％＋6万円＝126万円 ※税抜き |
| 不動産 登記費用 | 10万円程度 ※登記を専門家に依頼するための費用です。 |
| ローン事務手数料 | 主に2種類の設定があります。 ・定額制：3万円程度 ・定率制：借入額の1％～3％ |
| 融資 保証料 | ほとんどの場合、保証会社との契約が必要です。 ・一括支払い：借入額の2％ ・金利に上乗せしての支払い：借入額の0.2％～0.3％ |
| 火災 保険料 | 契約期間10年で2万円程度 |
| 登録 免許税 | 物件価格の1.5％ ※登記により所有権を明らかにします。 |
| 印紙税 | 契約にかかる税金で、物件価格によって異なります。 ・500万円を超え1,000万円以下：5,000円 ・1,000万円を超え5,000万円以下：1万円 ・5,000万円を超え1億円以下：3万円 ※令和6年3月31日までの軽減税率を記載しています。 |
| 固定資産税 | 毎年支払いが必要になる税金です。 金額は物件や地区によって異なります。 |
| 不動産取得税 | 物件価格（固定資産税評価額）の4％ |
不動産投資に自己資金はいくら必要？
不動産投資ローンを利用するにしても、自己資金の準備が必要です。
そもそも、自己資金とは何なのでしょうか。
まずは自己資金の内訳を把握してから、どれくらいの金額が必要なのか考えてみましょう。
自己資金の内訳は「頭金＋諸費用」
一般的に、自己資金とは「不動産投資ローンの頭金」と「売買契約にともなう諸費用」を指します。
つまり、前に述べた初期費用のことです。
すべてを不動産投資ローンでまかなえる場合もありますが、不動産投資に必要なのは初期費用だけではありません。
運用を見据えて自己資金を準備してから不動産投資を始めるのが一般的です。
自己資金は物件価格の1～3割が目安
不動産投資を始める際の自己資金は、物件価格の1〜3割が目安です。
頭金として必要な金額は、一般的に物件価格の2割程度、物件の担保価値や年収が高ければ1割程度で良い場合もあります。
諸費用は物件の種類によって異なり、新築物件で物件価格の4〜7％、中古物件で7〜10％です。
この内訳は目安のため範囲外の金額になることもありますが、大半の方が物件価格に対し1〜3割の自己資金を投下しています。
逆にいえば、自己資金の金額から購入できる物件金額の目安が推測可能です。
【年収別】不動産投資ローンの借入可能額
ここでは、不動産投資ローンの融資額を年収別で説明します。
融資額は年収だけでなく勤務先や資産状況などさまざまな条件に基づいて変化するため、あくまでも目安です。
融資額は年収の何倍まで可能？
融資額は年収の7倍〜10倍とも10倍〜15倍ともいわれています。
これは年収は同じでも勤務先や勤務年数、他の借入金の返済残高、購入する物件などのさまざまな条件によって融資額が決まるためです。
年収500万円であっても、資産が多ければ1億円の融資を受けられる人もいます。
とはいえ、年収額が借入可能額を左右する場合が多く、年収が高いほど借入上限額が高くなります。
年収1,000万円以上のローン借入可能額
年収1,000万円以上の場合、借入可能額は8,000万円〜1億円が目安です。
十分な収入があるため、融資の相談先に困ることはないでしょう。
ただし、資金力がある方は不動産会社から多くの営業を受けるはずです。
不動産投資詐欺が紛れている場合もあるためご注意ください。
不動産会社と信頼関係を築き、普段から不動産投資の知識を深めるようにしましょう。
年収500万円のローン借入可能額
年収500万円の場合、借入可能額は4,000〜7,500万円が目安です。
メガバンクや地方銀行などは難しいかもしれませんが、金融機関から融資を受けられる見込みはあります。
初めての不動産投資なら、借入可能額が7,500万円でも4,500万円に抑えるのも一つの手です。
あえて満額を利用しないことで、次の購入も余裕をもって検討できます。
年収400万円のローン借入可能額
年収400万円の場合、借入可能額は3,200〜6,000万円が目安です。
年収500万円よりも融資を受けるのは厳しくなり、どんな企業に勤めているかが鍵になります。
勤務先が上場企業や、それに準ずる企業であれば、民間の銀行でも借り入れできる可能性があります。
低所得でも無理なく融資を受けるコツ
自己資金が少なくても、不動産投資のために融資は受けられます。
相談先としては、日本政策金融公庫や信頼できる不動産会社がおすすめです。
日本政策金融公庫を利用する
自己資金や年収が少なくても、日本政策金融公庫なら融資を受けやすいといわれています。
政府が100％出資する金融機関であり、利益よりも企業の成長や地域経済の活性化などを目的としているためです。
とはいえ、税金や公共料金などの未払いがあると断られるケースもあります。
融資の相談をする前に、しっかり収支計画を立てましょう。
信頼できる不動産会社に相談する
どの不動産会社にも、親しく付き合っている金融機関があります。
不動産会社を通じて金融機関を紹介してもらうことで、融資の審査が通りやすくなる場合があります。
通らなかったとしても、将来的に融資を受けられるようアドバイスをもらえるはずです。
不動産投資や融資に関する良い情報を教えてもらえるよう、不動産会社と信頼関係を築いていきましょう。
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信頼できる不動産会社をお探しの方は、おすすめ不動産投資会社を紹介しているこちらの記事を参考にしてみてください。
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不動産投資は、少ない自己資金でも始めることができます。
年収や自己資金によって選べる投資方法は多種多様です。
どの不動産投資が自分に向いているのか、まずご相談ください。
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