リフォームは住宅ローンの活用も考える！フラット35リフォーム一体型の今後についても解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

古い住宅をリフォームすることで心機一転、気分をリフレッシュして新しい生活を楽しむことができます。
しかし、 そこで付きまとうのがリフォーム資金の問題です。
自己資金に余裕があっても、何が起こるかわからない今の時代、ある程度の資金は手元に置いておきたいものです。
また、今の住宅ローンがまだ残っている方は、さらにリフォーム資金を借り入れることを不満に思う方も多いことでしょう。

今回は、リフォームをする時のローンについて、さまざまなローンの活用方法について紹介します。

これからリフォームを行おうと考えている方は、ぜひ資金計画をする時の 参考にしてみてください。

リフォームの時に使えるローン

リフォームをする時には、自己資金で行うほか、公的な住宅ローン・リフォームローンや各金融機関が提供するリフォームローンを活用することができます。

リフォームのみをする時には、主にリフォームローンが活用されますが、中古住宅を購入してリフォームを行う場合には住宅ローンによって住宅の購入資金とその後のリフォーム資金を一括して賄うことができます。

住宅ローンの概要・特徴

代表的な住宅ローンは、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）提供する「フラット35」でしょう。

この他にも、民間の金融機関は独自に住宅ローンを用意しています（一般にプライベートローンと呼ばれます）。

いずれの住宅ローンも、借入金額の上限が大きく、 借入の期間も長期間に設定されています。 

金利については、フラット35の場合は借入期間中ずっと固定金利は維持されます。
民間の住宅ローンは、通常固定金利型、 変動金利型、一定期間固定金利型の 3種類が用意されています。
変動金利は一般的に固定金利よりも低めに設定されていますが、 経済状況や金融動向の変化によっては金利が上昇することもあります。

リフォームローンの概要・特徴

リフォームローンは、リフォームのみを行うために設けられた借入商品です。

住宅ローンと異なり借入期間がそれほど長くはなく、借入額の上限も住宅ローンほど高くありません。借入金利も一般的には住宅ローンよりも高めです。

しかし、借りられるまでの審査期間が短く、必要書類も少ないため、手続きに煩わしさわかりません。また、多くの場合、自宅を担保に供する必要がないために、条件を満たせば住宅ローンが残っていても重ねて借り入れをすることができます。

リフォームに関する公的なローンとしては「フラット35リフォーム一体型」や「フラット35リノベ」があります。

これは中古住宅を購入してリフォームを行う場合、あるいはリフォーム済みの中古住宅を購入する場合に適用されるもので、リフォームのみ多くの場合には活用することができません。「フラット35リノベ」とは、省エネルギー性、耐震性やバリアフリー性、建物の耐久性を高めるための工事で、少なくともリフォーム金額が200万円以上の場合に利用できるローンで、フラット35よりも優遇された金利が適用されます。

フラット35リフォーム一体型の申し込みは終了！今後は？

中古住宅を購入し同時にリフォームを行う場合、以前ならば「フラット35リフォーム一体型」を利用することによって、建物の購入資金とリフォーム資金を一体として借入をすることができました。

しかし、住宅金融支援機構のフラット35ウェブサイトによれば、フラット35リフォーム一体型の借り入れ申し込みは2020年12月31日をもって終了となることが明らかになっています。

リフォーム工事費がプラスされる場合には「フラット35」が利用可能

もっとも、中古住宅の購入及びリフォーム資金について全くフラット35が使えなくなるわけではなく、通常のフラット35による借入資金をリフォーム資金に充てることができるようになる見込みです。

フラット35の取扱金融機関の中には「フラット35リフォーム一体型」を取扱商品から除外している金融機関もありました。

今後は、リフォーム資金についてもフラット35に組み入れることができることから、取扱金融機関が増えることが期待されます。

「フラット35リノベ」の要件が緩和

中古住宅の購入とリフォームをセットで行い、リフォームの内容が、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、建物の耐久性を向上させるものであれば、是非「フラット35リノベ」の活用を考えたいものです。

借入期間や借入金利について一般のリフォームローンよりも断然有利であるほか、特別優遇金利（性能の向上の度合いによって金利 A プランと金利 B プラン がある）が適用されるからです。

しかし今までは、「フラット35リノベ」を適用するためには、住宅性能表示のうち高い性能の等級が求められていたために、ほとんど利用されることがありませんでした。

2021年7月以降は、 金利 B プランについて高い性能の等級表示が必要なくなるために、多くの製造工場リノベーションについて「フラット35リノベ」の活用が期待されます。

「フラット35リノベ」の金利便プランは、一般のフラット35よりも0.25%金利が優遇されるため、活用の効果は非常に大きいと思います。

ケース別リフォームローンの活用方法

中古住宅をリフォームする場合、現在の住まいをリフォームするか、中古住宅を新たに購入してリフォームするかによってローンの活用方法が異なります。

場合別に、 リフォームローンの活用方法を考えてみましょう。

中古住宅を新たに購入してリフォームする場合

中古住宅を新たに購入してリフォームし住み替えを検討する場合には、さまざまな選択肢が考えられます。

フラット35やフォームの内容によってはフラット35リノベ の活用が検討できます。

また、購入する住宅が8,000万円以上であるなど高額の場合には、付き合いのある金融機関があればプライベートローンによるリフォーム資金込みの住宅ローンを活用することも考えられます。

中古住宅を購入してすぐにリフォームするのであればこのような一体型のローンが活用できますが、既から一定期間経過後リフォームをする場合には、この種類のローンが使えなくなる可能性がありますので、借入条件について金融機関の担当者と事前に確認しておきましょう。

現在の住まいをリフォームする場合

現在の住まいをリフォームする場合、一般的には民間の金融機関にリフォームローンを申し込んで借入をすることが多いと思います。 

この場合、住宅ローンとは別に新たに借入の審査を行うために、民間の金融機関に年収証明資料やリフォームの内容、リフォーム資金の概要がわかるもの、借入申込書を改めて提出する必要があります。

しかし前述の通り、借入期間は短く、金利は一般の住宅ローンよりも高めになりがちです。

では、現在の住まいをリフォームする場合、全く住宅ローンを使うことはできないのでしょうか。

このような時には、「住宅ローンの借り換え」という手段があります。

借り入れし申し込み時点での住宅ローンの残債弁済資金と、リフォーム資金を同時に用立てする住宅ローンを新たに組んで、ローン借り換えする方法です。

この場合、リフォーム部分についても住宅ローンが活用できるため、金利が比較的低く長期間の返済期間を適用できます。その結果、リフォーム資金を含めた月々の返済の負担が軽減されることになります。

リフォームローン借換え返済シミュレーション

では、 リフォーム資金を含めて借り換えを行う場合、月々の返済の負担がどれくらい軽減されるのでしょうか。以下のシミュレーションを確認してみましょう。

この場合には、年間返済額で50万円近く返済額が変わる結果となりました。これは珍しいことではなく、現在が超低金利であるために、その有利な点を最大限活用した結果であるといえます。

無理のない資金計画でのリフォームを心がける

リフォームを行うときに、リフォーム資金について自己資金で賄える場合は少ないと思います。

新たにリフォームローンを組む場合には、現在支払っている住宅ローンと同じ感覚で考えると失敗します。リフォームローンは金利が高く、 借入期間が短いために、月々の返済額の負担が大きいからです。

負担を減らしてリフォーム資金を借り入れするには、住宅ローンの借り換えという手段もあります。

金融機関の担当者や、不動産会社と慎重に相談して、リフォームをご検討ください。

中山不動産では、リフォーム資金についても住宅ローンやリフォームローンを活用した多くの実例と実績があります。ぜひお気軽にご相談下さい。