サラリーマンの副業に不動産投資がおすすめ！成功するための戦略とは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

近年、年金問題や老後資金不足問題などに注目が集まっています。
このような背景から少しでも老後資金を蓄えようと、将来に備えた資産形成を真剣に考えているサラリーマンも多いのではないでしょうか。
資産形成の方法は株式購入やFXなどさまざまですが、毎月安定した家賃収入が得られる不動産投資は、サラリーマンにとって有効な手段の一つです。

この記事では、サラリーマンが不動産投資で成功するための秘訣を解説します。

不動産投資は副業になる？

そもそも不動産投資の家賃収入は会社の副業規定に違反する行為なのでしょうか。

まずは、サラリーマンが不動産投資を始めるにあたり、注意すべき点を紹介します。

不動産投資は副業にあたらない

結論から言えば、不動産投資の家賃収入は副業にあたりません。

不動産投資はあくまでも「投資」という認識であり、「勤怠への悪影響が少ない」などの理由から、副業禁止のサラリーマンでも問題なくおこなうことができます。

ただし、下記の一定規模を超えると不動産投資でも副業規定に該当します。

• 戸建てや一棟物件の独立家屋の所有数が5棟以上
• 区分マンションなど独立的に区画された物件数が10室以上
• コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
• 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
• 年間家賃収入が500万円以上

このように事業規模によって副業にあたるため、事前に把握しておきましょう。

公務員でも不動産投資なら副業OK？

日本国憲法第22条では職業選択の自由が規定されていますが、公務員の場合は国家公務員法や地方公務員法によって副業が原則禁止となっています。

しかし、人事院規則14-8にある「（営利企業の役員等との兼業）の運用について」では、一定規模を超えなければ、公務員でも副業とみなさないとあります。

公務員が不動産投資をするための条件は以下の3つです。

• 一定の規模以下であること
• 年間家賃収入が500万円以下であること
• 物件の管理業務を自分でおこなわないこと

これらの規定を超えた場合でも、許可を取ることで不動産投資を継続できます。

サラリーマンは就業規則の確認をしよう

就業規則などにより副業を禁止する会社は多いものの、労働関連の法律において副業に関する規則や規定は特にないため、法律で禁止されているわけではありません。

そのため、副業が禁止されている会社で副業をした場合、懲戒処分などの罰則を受けたとしても、法律により処罰される可能性は低いと考えられます。

また、近年は「働き方改革」の推進で、副業への規制は緩和されていくでしょう。

ただし、働いている会社によっては解雇にまではいたらないものの、出世などに影響が出る可能性もあるため、勤務先の就業規則を確認することをおすすめします。

サラリーマンが不動産投資を始める5つのメリット

サラリーマンは不動産投資を始めるのに向いてる職業だと言えます。

なぜ不動産投資がおすすめなのか、その理由を5つのメリットから解説します。

年収の安定により融資を受けやすい

不動産投資では一つの投資規模が大きく、「お金持ちのための投資」と思われがちですが、収益物件の購入にあたって、不動産投資ローンで融資を受けるのが一般的です。

ローン返済は長期にわたるため、継続的に返済する能力が求められます。

収入が不安定とされる個人事業主などと違い、サラリーマンは一定の給与収入が見込みやすいという強みから、不動産投資ローンの審査に通りやすいです。

また、金融機関はローン審査にあたって申込者の勤務先や勤続年数などを確認するため、上場企業に長期間勤めている人ほど高く評価される傾向にあります。

長期的に安定した収入を得られる

不動産投資における収益の柱は「毎月の家賃収入」です。

つまり、空室対策をしっかりとおこない、入居者さえいれば長期的に安定した収入を得られるため、将来の収益の見通しも立てやすいのも大きなメリットでしょう。

また、多くのサラリーマンが不安に感じている「老後の2,000万円問題」についても、長期にわたる運用を目指す場合が多く、年金の不足分を補う役割を果たします。

一般企業でもこの先ずっと安定的とは言えないため、副収入の確保は重要です。

管理に手間がかからない

サラリーマンには本業があるため、入居者管理などを自分でおこなう不動産投資をイメージしている人は、「そんな時間はない」と思われるかもしれません。

たしかに、すべての業務を一人でこなすのには限界があるでしょう。

しかし、投資物件を選んで購入したあとは、入居者探し・家賃の入金・入居者の退去などの業務を管理会社に委託できるため、本業への影響を最小限に抑えられます。

そのため、忙しいサラリーマンでも、それほど手間をかけずに始められます。

生命保険の代わりになる

不動産投資において、投資物件を購入するため融資を受ける際は、「団体信用生命保険（団信）」への加入が融資条件となっている金融機関がほとんどです。

団体信用生命保険に加入すると、融資を受けた本人が死亡または高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われる仕組みとなっています。

また最近では、保障がついた特約をつけられるところも少なくありません。

残されたご家族の方は債務のない不動産を残すことができるだけでなく、それによって収入を得ることも可能なため、生命保険の代わりになると言われています。

インフレ対策になる

2020年のコロナショックにより、日本の経済は先行き不透明な状況です。

経済に大きなダメージを与える出来事が発生すると、株価が大暴落したり為替が大きく値動きしたりするため、「投資は危険」とイメージする人もいるでしょう。

しかし、不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、家賃が大きく下がることはほとんどなく、インフレ対策として強さを発揮します。

資産を守るという意味でも、サラリーマンが不動産投資を始める意義があります。

サラリーマンは不動産投資で節税できる？

節税効果を期待して不動産投資を始めるサラリーマンも少なくありません。

投資はお金を増やす手段なのに、なぜ不動産投資は節税につながるのでしょうか。

不動産投資の赤字は給与所得から控除できる

不動産投資が節税になる仕組みには「損益通算」がカギとなります。

一般的に、サラリーマンの給与は源泉徴収により税金が天引きされた状態で支給されます。

不動産投資による収支が赤字でも、給与所得が不動産の赤字分だけ相殺されます。

この損益通算をすることにより、払い過ぎた税金が還付されるわけです。

不動産投資では減価償却費を経費計上できる

「減価償却」も不動産投資が節税になるポイントです。

減価償却とは、投資物件の購入費用を、使用可能な年月に分けて毎年費用計上します。

建物の法定耐用年数は構造と建物の用途ごとで決められています。

実際に経費の支出がない、帳簿上の費用となるため、手元に残るお金はあるけど帳簿上は赤字という状況を作ることによって、節税対策につながります。

不動産投資で節税するなら確定申告が必須

サラリーマンが不動産投資で節税するには、確定申告が必要です。

確定申告では、不動産投資で得た年間の総収入を計算するだけでなく、そこから必要経費や控除などを差し引いて出された所得に応じて納税額が決定します。

不動産投資では、税金だけでなく家賃収入を得るために支払った費用は経費として計上できるため、損をしないためにもしっかりと知識を身につけておきましょう。

【注意】節税が主たる目的ではない

不動産投資は、節税を目的として始めるのはあまりおすすめできません。

たしかに、サラリーマンは不動産投資で赤字が出れば節税効果が見込めますが、不動産投資の本質は家賃収入で利益を上げて黒字を目指すことです。

所得税の節税を主な目的としてしまうと、利回りやキャッシュフローが重視されなくなり、収益性の低い物件を購入してトータルで損をするリスクもあります。

あくまで節税は不動産投資のメインではなく、副次的なメリットとして捉えましょう。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないために

サラリーマンが不動産投資を始めるのにさまざまなメリットがある一方で、注意すべきデメリットやリスクも同時に知っておくことが重要です。

不動産投資で失敗しないためのポイントとして、以下の5つを確認しましょう。

不動産投資のリスクを把握

不動産投資を始めるうえで、リスクの把握は欠かせません。

何も対策を立てずにただ投資をおこなうだけでは、運用がうまく行かないことがあるだけでなく、大きな損失となる可能性もあるため注意してください。

不動産投資のリスクには代表的な「空室リスク」や「家賃滞納リスク」のほかにも、「自然災害リスク」「価格変動リスク」などいくつも存在します。

起こり得る問題を事前にリストアップして、対策を検討することが大切です。

キャッシュフローを確認

不動産投資を始めるなら、まずはキャッシュフローを把握しましょう。

たとえば、投資物件を購入した場合、利回りはどのくらいなのかだけでなく、年間収入と年間支出がいくらで、どの程度のお金が残るのかといった内容です。

サラリーマンでも簡単に始められる不動産投資ですが、投資金額や利回りなどキャッシュフローについてきちんと理解して、経営者視点で運用をすることが重要です。

最低限の知識を身につけて、儲かる物件なのかどうかを判断してください。

修繕費など経費を算出

不動産投資において費用を把握し、正しく理解することは重要です。

投資物件の取得費用だけでなく、初期費用からランニングコストまで、物件購入前に運用における収支シミュレーションをきちんとおこなっておきましょう。

また、定期的に発生する修繕費なども確認しておかなければなりません。

不具合に対してのメンテナンスは迅速におこなうなど、設備が故障してから交換するのではなく、定期的に保守点検をすることで、ランニングコストが抑えられることもあります。

相場と物件価格を比較

不動産投資の成功には、初期費用をどれだけ抑えられるのかも大切です。

投資物件を担保に金融機関から融資を受けられるためサラリーマンにおすすめの不動産投資ですが、物件の価格が相場に見合っているのかを判断する必要があります。

ポータルサイトなどで売却物件と似た条件の物件を検索して比較したり、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引価格事例をチェックしたりすると良いでしょう。

相場より高い理由も調べたうえで、購入すべきかを判断してください。

物件の立地など周辺情報を調査

不動産投資は立地条件はすべてと言われることもあります。

ほかにも価格や利回り、築年数などさまざまな要件を確認する必要がありますが、どれだけ設備が整った魅力的な物件でも、立地が悪いと入居者は集まりません。

そして入居者が集まらないと、家賃収入も入らなくなります。

最寄り駅や商業施設へのアクセス状況だけでなく、一般企業や大学への距離がどの程度なのかなど、将来的な需要も踏まえて周辺情報を調査することが大切です。

サラリーマンが不動産投資でカモにされないための対策

サラリーマンが不動産投資をする場合、カモにされないよう注意が必要です。

過去には、高額な物件を購入させられるなど詐欺被害に遭った人も少なくありません。

ここでは、安全に不動産投資をおこなうための対策とポイントを解説します。

不動産投資の知識を身につける

サラリーマンが不動産投資をする際、知識ゼロで始めるのは危険です。

管理会社に委託できるというメリットはあるものの、知らないことでカモにされる場合も少なくないため、すべてを任せきりにするのはリスクがあります。

不動産投資の知識を身につけるためには、本やインターネットなど方法はさまざまですが、不動産会社が開催するセミナーに参加することをおすすめします。

わからないことはその場で質問できるため、初心者には有効な手段でしょう。

また、実際に未経験から不動産投資を始めた方のインタビュー記事が読める『はじめての不動産投資スタートブック eBook』が現在無料で配布中です。
ダウンロード数に限りがありますので下記リンクからお早めにダウンロードください。

念入りに収支シミュレーションをする

投資物件を購入する際、念入りに収支シミュレーションをしましょう。

不動産投資のメインとなる家賃収入は各部屋の家賃と部屋数から計算できますが、空室リスクまで考慮したシミュレーションをおこなうことが大切です。

税金や管理委託費などのランニングコストの存在も忘れてはいけません。

また、物件情報サイトでは経費や税金を考慮しない「表面利回り」が掲載されていることがほとんどなので、利回りに関しても知識を身につけることが大切です。

信頼できる不動産会社を見つける

サラリーマンをカモにする悪質な不動産会社は少なくありません。

不動産投資を始める際にはいくつかの不動産会社にコンタクトをとり、パートナーとして信頼できるかどうかの見極めをするように心がけましょう。

たとえば、「今日契約してくれたら…値引きします」など契約を急かすような営業トークを展開された場合、きちんと断るように気を付けてください。

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サラリーマンは融資を受けやすく、不動産投資を始めやすいと言えます。

しかし、さまざまなメリットがある一方で、悪質な不動産会社に騙されるケースも少なくないため、知識ゼロの状態で不動産投資を始めるのは非常に危険です。

不動産投資で失敗しないためにも、信頼できるパートナーを探しましょう。

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